빌딩 투자수익률 계산기
「수익률 몇 퍼센트」는 대출을 얼마나 끼웠느냐에 따라 완전히 다른 숫자가 됩니다. 두 가지를 같이 봐야 비교가 됩니다.
- 연 순영업소득
- 2.04억 임대수입 − 운영비용
- 실투자금
- 20억 매매가 − 보증금 − 대출
- 대출 없는 수익률
- 4.53% Cap rate
- 자기자본 수익률
- 4.58% 이자 낸 뒤 내 돈 대비
두 수익률이 다른 이유
- 대출 없는 수익률 (Cap rate)
- 연 순영업소득 ÷ (매매가 − 보증금). 건물 자체가 얼마나 버는지를 봅니다. 건물끼리 비교할 때 쓰는 값입니다.
- 자기자본 수익률
- (연 순영업소득 − 이자) ÷ 실투자금. 대출을 끼우면 이자만큼 소득이 줄지만 내 돈도 줄어 수익률은 오히려 올라갑니다. 대신 공실이 나면 손실도 같은 배율로 커집니다.
- 보증금은 투자원금에서 뺍니다
- 돌려줘야 하는 돈이라 내 자본이 아닙니다. 넣고 계산하면 수익률이 낮게 나옵니다.
- 여기 없는 것
- 취득세·중개보수·재산세·종부세, 그리고 매각 시점의 시세차익을 넣지 않았습니다. 실제 투자 판단은 이 값들이 같이 들어가야 합니다. 이 계산기는 후보를 추릴 때 쓰는 것이지 투자 결정을 대신하지 않습니다.
숫자보다 실제 조건이 궁금하시면
인원과 예산만 알려주시면 직접 확인한 공실 중에서 골라 보내드립니다.